معاملات املاک را وکالتی انجام دهیم یا نه؟

معاملات املاک و مستغلات هرچند که کم خطر به نظر برسند بازخطرهایی دارند. به ویژه درباره املاکی که به صورت وکالتی معامله می شوند باید بیشتر دقت کرد وحساسیت خاص داشت.

برای آگاهی بیشتر درمورد معاملات ملک وساختمان که به صورت وکالتی انجام می شود. توجه تان را به چند نکته ضروری جلب می کنیم.

 معاملات ملک وساختمان به صورت وکالتی دو حالت دارد. حالت اول اینست که قصد داریم ملکی را از کسی که دارای وکالتنامه است. بخریم و حالت دوم آن است که قصد داریم به جای انتقال قطعی ملک، آن را به صورت وکالت بلاعزل خریداری کنیم.

از نظرقوانین حقوقی هر یک ازحالت های یاد شده  از یکدیگرکاملاُ متفاوت بوده و باید هر یک را جداگانه بررسی کرد.

در مورد خرید ملکی که اسناد وکالتی دارد باید به نکات زیر توجه کرد توجه کرد:

صحت وکالتنامه را باید ازدفترخانه صادر کننده استعلام کرد. بنابراین پیش ازانجام شدن معامله و پرداخت هرگونه وجه برای استعلام صحت وکالتنامه به صورت کتبی اقدام کنید.

وکالتنامه بدون محدودیت زمانی بوده وبه صورت روزانه، هفتگی و یا ماهانه صادرنشده باشد.

وکالتنامه بایستی به طوردقیق درمورد موضوع مورد معامله باشد ازانجام دادن معامله با وکالتنامه های کلی، که معمولاً درباره اموال منقول و غیرمنقول موکل صادر می شود جداً پرهیز کنید.

اگر موکلان چند نفرند یعنی وراث یا شریک هستند ازانجام دادن معامله خودداری کنید.

در مورد املاک دررهن بانک ها به ویژه  بانک مسکن، سعی شود درکوتاه ترین زمان ممکن صلح انجام و سند به صورت رسمی منتقل شود.

درصورتی که وکالتنامه تفویض شده است (وکالتنامه از روی وکالتنامه دیگری صادرشده باشد) به متن سند دقت شود. تا اختیارات موکل به طور کامل منتقل شده باشد.

در مورد خرید ملک به صورت وکالتی دانستن موارد زیر ضروری است :

از خرید ملک های نوساز، به دلیل اینکه عموماً بدهی مالیاتی سنگینی دارند خودداری  کنید.

به جز مواردی که به دلیل نداشتن زمان کافی،ناچاربه انتقال فوری ملک به صورت وکالتی می شوید. سند ملک را به صورت قطعی انتقال دهید.

از آن جا که با خرید ملک به صورت وکالتی خود را ازحقوقی همچون ،استعلام، ثبت، مفاصا حساب دارایی ومفاصا حساب شهرداری و … محروم می کنید. بنابراین چنانچه از میزان بدهی و تعهدات فروشنده اطمینان ندارید و یا تضمین کافی برای پرداخت وجوه این اموردرنظرنگرفته اید ازانجام دادن معامله خودداری کنید.

همچنین از خریدن ملکی که دارای وام مشارکت درساخت بوده وتسویه نشده است به صورت وکالتی پرهیزکنید.

درباره مبایعه نامه

در این نوشتار مواردی را که هنگام نوشتن مبایعه نامه باید رعایت شود شرح داده شده است.

اگرمبایعه‌ نامه به صورت عادی ودردفترمشاور املاک تنظیم می‌شود، بررسی شود که آیا مشاور املاک دارای مجوزهای قانونی از اتحادیه مشاورین املاک هست یا نه ؟ همچنین مشاور املاک باید درهنگام معامله، اسناد مالکیت و هویت طرف های معامله  را بررسی و سپس به نوشتن قرارداد اقدام کند.

در قرارداد مبایعه‌ نامه ، باید مشخصات کامل ملک مورد معامله شامل پلاک ثبتی، آدرس ملک، مساحت عرصه(زمین)، اعیان(بنا)، پارکینگ، انباری، سهم آپارتمان از قسمت‌های مشاعی ساختمان و سایر ویژگی های  آن به طور دقیق قید شود.

قیمت ملک باید به طور دقیق مشخص شود و دو طرف معامله نیزچگونگی پرداخت آن را تعیین کنند. یکی ازنکته های مهم درمورد خرید ملک این است که در قرارداد مشخص شود که کل ملک در ازای یک مبلغ ثابت خریداری شده یا برای هرمتر مربع آن جداگانه قیمت‌ گذاری شده است.فایده این موضوع این است که اگر بعدا مشخص شد مساحت ملک کمتر یا بیشتر است، امکان محاسبه بر اساس متراژ وجود داشته باشد تا اختلافی پیش نیاید.

اگر اسناد تجاری مانند چک، سفته و سایراوراق بهادار نزد مشاوراملاک به امانت گذاشته می‌شود، حتما باید درقرارداد قید شود که این اسناد را می توان براساس چه شرایطی و در چه زمانی و به چه کسانی تسلیم کرد.

طرف های معامله باید تاریخی مشخص را برای حضور دردفترخانه اسناد رسمی و نقل وانتقال ملک به صورت سند رسمی مشخص کنند. تاریخ تعیین شده، ملاک بررسی تعهدات طرف ها درقرارداد است.همچنین باید مشخص شود که قرارداد درچه مدتی و با چه شرایطی از سوی طرف ها قابل فسخ است. طرف های معامله می‌توانند توافق کنند که هیچ کدام از آن ها حق فسخ معامله را نداشته باشند. همچنین باید مبلغی مشخص برای جبران خسارت ناشی ازانجام نشدن تعهدات معین شود.

ملک های اوقافی

واژه وقف به معنای ایستادن، توقف، حبس داد و ستد یک ملک برای بهره مندی از منافع آن توسط شخصی دیگر است. چیزی می تواند وقف داده شود که با استفاده ازآن مانند ملک و ساختمان ازبین نرود.

مفاهیم وقف:

حبس عین: واقف (وقف دهنده) در مدت وقف، حق هیچ گونه دخل و تصرف درعین موقوفه را ندارد. یعنی واقف حق ندارد که مال موقوفه را بفروشد یا اینکه نقل و انتقال حقوقی نسبت به مال موقوفه صورت دهد یا در مال موقوفه تصرف کند که با وقف منافات دارد.

تسبیل منفعت: وقف در صورتی صحیح است. که منظورواقف از وقف ، حبس عین برای رضای خدا و درراه خدا باشد.

قابلیت بقای عین: «فقط وقف مالی جایز است. که با بقای عین بتوان از آن منتفع شد…» (ماده ۵۸ قانون مدنی) بنابراین وقف مالی که درصورت استفاده ازآن مال، قابلیت بقا ندارد باطل است ؛ برای مثال خوراکی ها را نمی‌شود وقف کرد.

قبض عین: وقف ازعقود تشریفاتی است. بنابراین وقف زمانی تحقق می یابد که واقف عین موقوفه را دراختیار موقوف علیه (کسی که وقف به نفع اوست) یا موقوف علیهم قرار دهد و مال وقف شده به تصرف موقوف علیه درآید.

شایان ذکر است : دراستفاده از املاک اوقافی (وقف شده) به خصوص درمعامله املاک تجاری وساخت و سازدراملاک اوقافی ،قوانین وشرایطی گوناگون حاکم است و ریزه کاری های حقوقی بسیار زیادی دارد که باید به آن ها توجه کرد.

مشاعات ساختمان و مقررات آن را بشناسیم

بخش های مشترک مجتمع های آپارتمانی از قبیل زمین، تاسیسات گرمایشی و سرمایشی مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک ، انبار مشترک، لوله ها و سیم های برق، اسکلت ساختمان، بام، راهرو و راه پله ها، درو پنجره ها در قسمت های عمومی، رختشوی خانه، حیاط، محوطه ساختمان که بخشی از ملک است. حیاط خلوت، اتاق سرایدار، نمای ساختمان، انبار عمومی و تلفن مرکزی دراصطلاح مشاعات ساختمان شناخته می شوند. آنچه که برابرصورت جلسه تفکیکی آپارتمان ها به آپارتمانی خاص اختصاص ندارد مشترک و مورد استفاده همه مالکان و متصرفان قانونی است. این بخش هاغیرقابل انتقال است وهرمالک یا قائم مقام او به نسبت مالکیت خود و مساحت آپارتمانش درآن ها به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.

نکاتی درباره استعلام وکالت نامه های خارج از کشور

برخی افراد به بنا به دلایلی برای انجام شدن کارهای شخصی مانند امور ملکی، اداری، حقوقی، بانکی و…خود وکیل و یا نماینده حقوقی استخدام و به ثبت وکالت نامه به همین منظوراقدام می کنند. استعلام وکالت نامه های خارج ازکشوریکی ازمباحث مربوطه است. در این نوشتار و برای آگاهی کاربران به چند نکته ضروری اشاره می کنیم .

وکالت نامه های تنظیم شده  درداخل کشور را دفاتر اسناد رسمی ثبت می کنند. و برغم نیاز مبرم به تشخیص اصالت آنها،تاکنون سامانه ای برای استعلام لحظه ای آنها راه اندازی نشده است. و مردم برای بررسی صحت وکالت نامه ها چاره ای جز مراجعه حضوری به دفترخانه محل صدور وکالت نامه ندارند و معمولاُ پاسخی به آنها داده نمی شود. زیرا دفاتر اسناد رسمی در این باره  ملزم به پاسخگویی به اشخاص ثالث نیستند.

درباره گواهی امضا و وکالت نامه های اشخاص مقیم خارج ازکشور ، موضوع متفاوت است . زیرا مرجع صدوراین گواهی ها و وکالت نامه ها ، سرکنسولگری وسفارت خانه جمهوری اسلامی ایران(و یا نمایندگی های کشورمان) درکشورخارجی است. به این ترتیب که وزارت امورخارجه کلیه درخواست ها را از طریق سامانه اینترنتی خود جمع کرده و به سفارت خانه های متبوع ارسال می کند.

به منظور استعلام صحت و اصالت وکالت نامه های صادر شده درخارج ازکشور، وزارت امور خارجه با راه اندازی سامانه تاک به این نیاز ضروری مردم و متعاملان پاسخ داده است. این نیاز وقتی شدید تر می شود. که هنگام معامله ملک(به ویژه املاک ورثه ای) یک یا چند نفراز وراث که در خارج از کشور هستند به سایرین وکالت نامه می دهند.

برای دریافت اطلاعات بیشتر در این باره به سایت tak.mfa.ir  مراجعه کنید.

هنگام خرید ملک به این نکته ها توجه کنید

دانستن نکته های ضروری وحقوقی هنگام خرید ملک اهمیتی بسیار دارد. و آگاه نبودن ازآن ها گاه مشکلاتی بسیار را برای خریدار ایجاد می کند. دراین نوشتاربه چند نکته ضروری که درموقع خرید ملک باید مورد توجه قرارگیرد اشاره می کنیم .

موقوفه بودن ملک

ازنکته های بسیار مهم حقوقی هنگام خرید ملک بررسی موقوفه بودن آن است. تصور بسیاری از مردم این است که املاک وقفی فقط درقالب حسینیه، مدرسه، بیمارستان و امثال این ها است . اما باید بدانید بسیاری از املاک وقفی دراجاره و اختیاراشخاص برای کاربردهای مسکونی یا تجاری قرار دارد. میزان املاک موقوفی درکشورما کم نیست و وقفی بودن املاک درنقاط مختلف کشور امری محتمل است.

به طورکلی معامله املاک وقفی جایز نیست و چنین املاکی ازنظر قانون قابل خرید و فروش نیستند. شایان ذکراست فقط حقوق مربوط به املاک وقفی درقالب هایی مانند صلح منافع و اجاره قابلیت انتقال به غیر را دارند و هیچ گاه خود زمین به مالکیت کسی در نخواهد آمد. انتقال منافع یا حقوق ملک وقفی هم باید با رعایت ضوابط مربوط به اموال موقوفه انجام شود. بررسی موقوفی بودن یا نبودن ملک با مراجعه و استعلام از سازمان اوقاف مشخص می شود.

ملک موقوفه بودن ملک

ورثه ای بودن ملک

اگر مورد معامله ازطریق ارث به فروشنده رسیده باشد. هنگام عقد قرارداد افزون براسناد ملک، مدارک زیر باید رویت شود:

گواهی انحصار وراثت

مفاصا حساب مالیات بر ارث ملک

بررسی اسناد ملک

اولین ومهمترین گام در بررسی و ارزیابی حقوقی ملک، بررسی اسناد مربوط به ملک است. اسناد ملک، نشان دهنده بسیاری از واقعیت هایی است. که ممکن است مالکان آن را پنهان کنند و یا ازآن بی خبر باشند. هنگام خرید حتما به مندرجات اسناد ملک توجه کنید.

مهمترین اسنادی که باید بررسی کنید عبارتند از سند مالکیت ملک که ممکن است. به صورت تک برگ و یا دفترچه ای باشد، سند قطعی غیر منقول که اصطلاحا به آن بنچاق هم گفته می شود، گواهی پایانکار ملک و صورت مجلس تفکیکی؛ مهمترین نکاتی که در این اسناد باید مورد بررسی قرارگیرد عبارت است از : مساحت ملک، موقعیت ملک، آخرین مالکان، مشخصات توابع ملک مثل پارکینگ، انباری و انشعابات، میزان سهم فروشنده درملک، محدودیت های احتمالی نقل و انتقال مثل در رهن بودن و در نهایت حقوق اشخاص دیگر در ملک؛ نکته بسیار مهم این است که حتما این بررسی با رویت اصل اسناد انجام شود و به کپی اسناد اکتفا نکنید.

بررسی در رهن بودن ملک

 درصورتی که ملکی دررهن باشد امکان انتقال آن به خریدار وجود ندارد. و درواقع معامله چنین املاکی غیرقانونی است و تا زمانی که ملک از رهن خارج نشده یا رضایت و اجازه مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) گرفته نشده، امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار میسر نیست. اگر ملکی در رهن باشد با مراجعه به  سند رسمی می توانید این مطلب را متوجه شوید زیرا دررهن بودن ملک در سند رسمی درج می شود.

بررسی توقیف بودن ملک

اگر می خواهید ملکی که می خرید بدون مشکل به نام شما شود، باید به دقت در مورد موانع انتقال رسمی ملک بررسی کنید. موانع قانونی در انتقال رسمی ملک، بسیارند اما یکی از شایع ترین موانع که به نفع اشخاص ثالث، از انتقال سند جلوگیری می کند، بازداشت ملک است؛

ممکن است ملک براساس دستوردادگاه و یا اجراییه اداره اجرای ثبت، درتوقیف باشد. معامله چنین املاکی غیرقانونی است. و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار تا زمان رفع توقیف وجود ندارد. همانگونه که قبلا گفته شد، تنها راه احراز بازداشت نبودن ملک، استعلام از اداره ثبت اسناد مربوطه است.

بررسی حقوق و منافع دیگران در ملک

ممکن است اشخاص ثالث به نحوی نسبت به ملک ،حقوقی داشته باشند که این حقوق مخل بهره برداری کامل خریدار از ملک باشد. به عنوان مثال ممکن است شخصی نسبت به ملک دارای حق انتفاع باشد. به این معنا که حق سکونت و بهره برداری از ملک را داشته باشد. همچنین یکی از صورت های حقوق اشخاص ثالث نسبت به ملک، حق سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در مورد املاک تجاری باشد.

برای این که دچار چنین مشکلاتی نشویم، باید درمورد حقوق راجع به ملک بررسی کامل به عمل آید.  بخشی ازاین بررسی از طریق سند ودقت درمتن رسمی ملک انجام می شود. افزون براین استعلام از اداره ثبت اسناد نیزمی تواند دراین مورد بسیار مفید باشد. همچنین شما می توانید با بازدید از ملک و اینکه ملک در تصرف چه کسی است و پرس و جو از همسایگان دراین باره بسیاری از ابهامات را رفع کنید.

بررسی طرح های عمرانی شهری

یکی دیگر از موارد مهم درخرید ملک، توجه به طرح های عمرانی شهری است. برخی از ملک های شهری، ممکن است. در مسیرطرح های عمرانی دولت و شهرداری قرارداشته باشند. چنین ملک هایی اگرچه قابل نقل و انتقال و معامله هستند. ولی مالک درنهایت می بایست در برابردریافت مبلغی که معمولاً پائین ترازارزش معاملاتی آن است ملک را به دولت و یا شهرداری واگذار نماید، بنابراین ارزش این دسته از املاک پائین تر از سایر املاک هستند.

قرارداشتن ملک در طرح های عمرانی دولت و شهرداری های در پرونده ثبتی ملک منعکس نمی گردد. و برای اطمینان در این باره  تحقیق ازخبرگان محلی و پرس و جو ازشهرداری منطقه ملک است.

استعلام آخرین وضعیت ثبتی ملک

بیشتراملاک واقع در شهرها، به ثبت رسمی رسیده اند. و برای آن ها سند مالکیت رسمی صادر شده است. همچنین تمام معاملات راجع به املاک نیز در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود و دفاتراسناد رسمی خلاصه معامله را به اداره ثبت اسناد محل گزارش می کنند.

 از نظرقانون ثبت، شخصی مالک ملک محسوب می شود که در اداره ثبت، ملک به نام او شده باشد. بنابراین درهرگونه نقل و انتقال ملک به صورت رسمی، فروشنده باید مالک رسمی ملک باشد. و علاوه بر این هیچ گونه مانعی هم برای  انتقال مالکیت وجود نداشته باشد.

تنها راه اطمینان ازاین موضوع، بررسی آخرین وضعیت ثبتی ملک ازطریق استعلام دفاتر اسناد رسمی است. آخرین مالک رسمی ملک و بازداشت بودن یا نبودن ملک و نیزبرخی محدودیت های احتمالی انتقال رسمی درپاسخ اداره ثبت اسناد واملاک منعکس می گردد. پیشنهاد می شود قبل از امضای مبایعه نامه و یا پیش از مبادله پول، استعلام ثبت به عمل آید.

تحقیق محلی ملک

با تحقیق ازاهالی و ساکنان و مجاوران وحتی بنگاه های معاملات ملکی محل وقوع ملک از مالکیت و بلامعارض بودن و احیانا مشکلات ناپیدای ملک آگاه شوید. ضمن مراجعه به شهرداری، دارایی و سایرارگان ها، تا حدامکان از وضعیت ملک و نداشتن عقب نشینی و بدهی های مالیاتی و … با خبر شوید. چنانچه فروشنده به وکالت از طرف مالک اقدام می کند می بایست گواهی ازدفترخانه تنظیم کننده سند وکالت ارایه کند مبنی براینکه این وکالت همچنان معتبراست .

چنانچه ملک در تصرف مستاجر و یا هرشخص دیگری است. از متصرف در مورد چگونگی توافقش با فروشنده درمورد تخلیه سوال کنید.

تحقیق محلی ملک