خلع ید و تخلیه ید، خلع ید عنوان دعوایی است که مالک یک مال غیرمنقول مانند خانه، مغازه یا زمین، علیه متصرف غیرقانونی مال خود اقامه می‌کند. و از دادگاه می‌خواهد که به روند تصرف غیرمجاز متصرف پایان بخشیده و ملک او را از تصرف او خارج کرده و تحویل او بدهد. نحوه طرح دعوی نیز به این نحو است. که مالک مال غیرمنقول با در دست داشتن سند مالکیت به دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مراجعه می کند. و با تنظیم دادخواست و طرح دعوی خلع ید به طرفیت متصرف که در اصطلاح غاصب تلقی می‌شود. حق خود را مطالبه می‌کند.

بررسی ابعاد حقوقی خلع ید و تخلیه ید

مالکیت: به معنای مالک بودن و دارندگی است. یکی از اساسی ترین حقوقی  که اشخاص دارا می باشند مالکیت است. که قانونگذار به منظور حفظ نظام و احترام به مالکیت اشخاص نسبت به اموال آنها با تصویب قوانین از مالکیت آنها حمایت کرده است.

دعوی مالکیت، دعوای کسی است. که خود را مالک واقعی یک مال غیرمنقول و یا حق عینی آن می داند. و مهمترین دلایل مالکیت عبارتند از: ۱- سند مالکیت ماده ۲۲ قانون ثبت -۲- شاهد -۳- اماره ید، ماده ۳۵ قانون مدنی

خلع ید

تصرف مال غیرمنقول مالک اصلی از قبیل خانه، مغازه، آپارتمان، زمین، توسط فرد دیگری بدون مجوز قانونی و خودداری از تحویل آنها رابعنوان غصب تعریف می توان نمود. که مالک در این حالت می بایست دعوی خلع ید اقامه نماید..

تنها ماده ای که درآن از خلع ید نام برده شده، ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی است که اظهار می دارد:

“در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد. از تمام ملک خلع ید می شود. ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است” مفاد این ماده در مورد خلع ید به  معنای اعم است.

خلع ید دعوایی مالی و راجع به اموال غیرمنقول  می باشد. خلع ید دعوایی مالی و راجع به اموال غیرمنقول می باشد. درخلع ید شروع تصرف بدون اذن و غاصبانه بوده است. منشأ دعوای خلع ید غصبی بوده و هیچ قراردادی بین مالک و غاصب وجود ندارد.مبنای مسئولیت غاصب در تجاوز حق دیگری است.

ماده ۳۰۸ قانون مدنی در رابطه با خلع ید

به صراحت ماده ۳۰۸ قانون مدنی که اشعار می دارد : “غصب، استیلاء بر حق غیر است. به نحو عدوان، اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است” برای تحقق غصب باید شخصی بر حق دیگری استیلا پیدا کند.(استیلا از نظر لغوی یعنی مستولی شدن و دستیافتن بر چیزی) و معیار تحقق استیلا، داوری عرف است.

مستند فقهی دعوای خلع ید، قاعده ضمان ید می باشد. بدین مضمون که هرکس بر مال غیربدون مجوز قانونی استیلا پیدا کند. ضامن نقض و تلف آن می باشد تا زمانی که مال، مثل یا قیمت آن را به صاحبش برگرداند.

ارکان تشکیل دهنده دادخواست خلع ید

وقتی کسی دادخواستی به خواسته خلع ید به دادگاه تقدیم می کند باید ارکان تشکیل دهنده آن که: اثبات مالکیت و تصرف غاصبانه یا در حکم آن می باشد. با ارائه مدارک و دلایل مالکیت خود به دادگاه تقدیم و آنرا اثبات کند. رسیدگی به دعوی خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است. یعنی اگر اصل مالکیت خواهان منشأ دعوی باشد. و دلایل و مدارک کافی برای اثبات مالکیت خود نداشته باشد. مستلزم رسیدگی جداگانه می باشد.

رأی شماره ۶۷۲ هیأت عمومی دیوانعالی کشور اظهار میدارد: خلع ید از اموال غیرمنقول  فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوی خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.

نظریه شماره ۷۱۸۷۳۴ اداره حقوقی قوه قضائیه که در پذیرش درخواست خلع ید مستلزم احراز مالکیت خواهان بر مورد تصرف اعم از مالکیت عین با منفعت است. و به لحاظ اینکه خواهان خلع ید، سمت امانت نسبت به مغازه موردنظر را داشته و فاقد مالکیت مورد بحث می باشد. پذیرش درخواست خلع ید به نفع امین توجیه قانونی ندارد.

به طور کلی ارکان تشکیل دهنده دعوی خلع ید، مالکیت خواهان مطابق ماده ۱۴۰ قانون مدنی و همینطور غاصبانه بودن تصرف خوانده می باشد.

تخلیه ید

تخلیه ید خواسته کسی است که مال خود را اعم از منقول یا غیرمنقول از طریق اجاره دادن یا قرارداد به فرد دیگری می سپارد. و بعد از آن به هردلیلی مانند انصراف یا اتمام زمان قرارداد مال خودش را مطالبه می کند.

درصورت امتناع طرف مقابل به بازگرداندن مال، مالک از دادگاه تحصیل مال خود را می خواهد همچون دعوای موجر علیه مستأجر یا اذن استفاده از ملک که می توان بعد از مدتی از اذن خود رجوع نموده. حالیه وجود قرارداد یکی از مصادیق دعوی تخلیه ید محسوب می شود.

در دعوی تخلیه ید عدم مالکیت خوانده برملک مورد دعوی و از طرفی قانونی بودن تصرف  خوانده برآن ملک مورد قبول طرفین دعوا می باشد. اما خواهان (مالک) ادعا دارد ادامه تصرفات خوانده ازاین به بعد در آن ملک خلاف قرارداد یا توافق است. و باید ازآن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای تخلیه ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد. درضمن در دعوی تخلیه ید در ملک مشاع، خوانده می تواند شرکای دیگر یا شخص ثالث باشد.

پس در مواردی که تصرف در ملک دیگری با رضایت مالک یا متصرف قانونی یا با قرارداد همراه بوده و در ادامه علی رغم رضایت مالک یا متصرف قانونی، تصرف ادامه می یابد می بایست دعوی تخلیه ید مطرح نمود.

تخلیه ید در رابطه استیجاری به دلایل مختلفی می تواند باشد ازجمله:

تخلیه ید به علت تغییر شغل، تعدی یا تفریط، انتقال به غیر، عدم پرداخت اجور، نیاز شخصی، عدم حضور در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی اجاره، تجدید بنا و…

مقایسه دو عنوان خلع ید و تخلیه ید

دعوای خلع ید و تخلیه ید باهم شباهت های زیادی دارند اما در اصل باهم متفاوت می باشند و کافی است. که هریک از این خواسته ها را به جای دیگری در دادخواست عنوان کرد تا با قرار عدم استماع  دعوی مواجه شده و تبعات بعدی آن گریبانگیر موکل شود.

مطابق یکی از تقسیم‌بندی‌های معقول، دعوای خلع ید -خلع یدبه معنای اعم آن- به ۳ دسته از دعاوی تقسیم می‌شود: نخست، خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است؛

دوم، دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است. و باید از آن رفع تصرف شود. بنابراین در دعوای خلع ید مبنای قراردادی بین خواهان و خوانده وجود دارد؛

قسم سوم دعاوی تصرف هستند. که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح شوند.

همانگونه که مطرح شده منشأ دعوی خلع ید غصب است و هیچ قراردادی مابین مالک و متصرف منعقد نشده است. اما در تخلیه ید قرارداد اجاره وجود دارد. و زمانی که مدت اجاره ملک تمام شود. و مستأجر از تخلیه ملک امتناع نماید مالک می تواند دعوای تخلیه ید را مطرح کند. که در آن مالکیت عین ملک نیز شرط نیست. همین که مالک منافع باشیم کفایت می کند. بنابراین وقتی تصرف خوانده مستند قرارداد باشد دعوایی که مطرح می شود دعوی تخلیه ید است نه خلع ید.

افراز و فروش املاک مشاع

افراز املاک مشاع که جریان ثبتی ان خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. درصورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد با واحد ثبت محلی خواهد بود. که ملک در حوزه آن واقع است(محل وقوع ملک).

نسبت به ملک مشاعی ک برای آن سند مالکیت معارض صادر شده،تا زمانی که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود. با تقاضای هریک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته میشود.

مراحل فروش ملک مشاعی:

۱/در مورد ملک ، پلاک ، زمین ، مستغلات بنا به تصمیم و حکم قطعی مراجع ذی­صلاح ، چه اداره ثبت و چه از طریق دادگاه مبنی بر غیرقابل افراز بودن صادر شود.

۲/هر یک از شرکا می­توانند درخواست فروش دهند .

۳/دادگاه باید دستور فروش دهد. یعنی شریک من باید مراجعه کند به دادگستری و درخواست فروش ملک غیرقابل افراز را بدهد.چون دستور است. و حکم تلقی نمی­شود قابل تجدید نظرخواهی نیست و دادگاه در صورت وقوع اشتباه رأساً می­تواند اشتباه را اصلاح کند.

۴/ملک از طریق مزایده به فروش برسد . در مزایده کارشناس یک ارزش پایه­ ای برای ملک تعیین می­کند و کسی برنده مزایده است که بالاترین پیشنهاد را داده باشد. نکته این است که عدم حضور شرکا یا ثالث در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نخواهد بود. و همان شخصی که درخواست فروش کرده است خودش هم می تواند این ملک را خریداری کند.

موسسه حقوقی صلح صدرا

امروزه از مهم ترین دعاوی و پرونده های رایج ملکی دعوای تخلیه و خلع ید می باشند. و از آن جایی که این دو دعوای متفاوت و در عین حال با نقاط اشتراک و شبیه به یکدیگرند لازم است. که به آن ها پرداخته شود. و مرزهای این دو دعوا به روشنی مشخص شوند.

موسسه حقوقی صلح صدرا در تهران آماده ارائه خدمات مشاوره حقوقی ملکی و معرفی وکیل ملکی متخصص و حرفه ای به شما عزیزان می باشد.