- تهران، خیابان ظفر، خیابان مصدق (نفت) شمالی، کوچه دامغانی، پلاک۳۸، واحد ۲
- ۰۹۱۲۱۹۳۲۴۲۸ || ۰۲۱۲۲۲۲۱۸۶۷ || ۰۲۱۲۶۴۱۳۷۶۳ || 09121877125
- تهران، خیابان ظفر، خیابان مصدق (نفت) شمالی، کوچه دامغانی، پلاک۳۸، واحد ۲
فسخ اجاره نامه رسمی : راهنمای ابطال یا فسخ اجارهنامه رسمی موجر و مستأجر
در طول یک قرارداد اجاره، ممکن است شرایطی پیش بیاید که ادامه همکاری بین موجر و مستأجر ممکن یا منطقی نباشد. گاهی یکی از طرفین دیگر تمایلی به ادامه قرارداد ندارد، یا شرایطی به وجود میآید که اجرای تعهدات را سخت یا حتی غیرممکن میکند. در این مواقع، سوالاتی مانند «آیا اجارهنامه رسمی قابل فسخ است؟»، «چه زمانی امکان ابطال قرارداد وجود دارد؟» و «مراحل قانونی این کار چیست؟» برای بسیاری از افراد مطرح میشود.
در این مقاله تلاش کردهایم بهدور از پیچیدگیهای حقوقی، با زبانی روان و قابل فهم، تمام نکات مهم مربوط به فسخ و ابطال اجارهنامه رسمی را بررسی کنیم. از دلایل قانونی و شرایط فسخ گرفته تا تفاوت آن با انفساخ یا ابطال، همچنین مراحل تنظیم دادخواست و پیگیری قانونی، همه موارد بهصورت کامل و کاربردی توضیح داده شدهاند.
اگر شما هم درگیر قرارداد اجارهای هستید که نیاز به بررسی یا پایان قانونی آن دارید، مطالعه این مطلب میتواند راهنمایی دقیق و مطمئن در اختیارتان بگذارد.
اجارهنامه رسمی چیست و چه تفاوتی با اجارهنامه عادی دارد؟
در معاملات ملکی، اجارهنامهها به دو نوع رسمی و عادی تقسیم میشوند. اجارهنامه رسمی قراردادی است که در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت میشود و از نظر قانونی اعتبار بالایی دارد. در صورت بروز اختلاف، موجر میتواند بدون مراجعه به دادگاه و از طریق اجرای ثبت برای تخلیه ملک اقدام کند.
در مقابل، اجارهنامه عادی معمولاً توسط بنگاه املاک یا توافق مستقیم بین موجر و مستأجر تنظیم میشود، اما در دفاتر رسمی ثبت نمیگردد. این نوع قرارداد هم معتبر است، ولی برای اجرای مفاد آن مانند تخلیه یا مطالبه اجارهبها، لازم است حتماً به دادگاه مراجعه شود و مراحل قضایی طی شود.
در مجموع، اجارهنامه رسمی از نظر قانونی محکمتر و اجرای آن سریعتر است، اما هزینه تنظیم بیشتری دارد. در حالیکه اجارهنامه عادی سادهتر و ارزانتر تنظیم میشود، ولی در صورت بروز اختلاف، اثبات و پیگیری آن زمانبرتر و پیچیدهتر خواهد بود.
مطالعه بیشتر: وکیل ملکی در تهران
شرایط فسخ اجاره نامه رسمی توسط موجر و مستاجر از نگاه قانون مدنی
قرارداد اجاره رسمی از نظر قانون مدنی یک عقد لازم است؛ یعنی بهطور معمول هیچیک از طرفین نمیتوانند آن را بهصورت یکطرفه فسخ کنند، مگر اینکه قانون اجازه داده باشد یا در متن قرارداد چنین حقی پیشبینی شده باشد.
بر اساس مواد مختلف قانون مدنی، فسخ در موارد خاص ممکن است؛ مثلاً اگر طرف مقابل به تعهداتش عمل نکند (ماده ۴۹۶)، اگر در قرارداد شرط شده باشد که با فروش ملک امکان فسخ وجود دارد (ماده ۴۹۸)، یا در صورت قید ادامه قرارداد فقط تا زمان حیات یکی از طرفین (ماده ۴۹۷).
همچنین باید تفاوت بین فسخ، انفساخ و ابطال را شناخت: فسخ یعنی پایان قرارداد با تصمیم یکی از طرفین؛ انفساخ یعنی پایان خودکار قرارداد مثل زمانی که ملک از بین میرود؛ و ابطال یعنی بیاعتباری قرارداد از ابتدا به دلیل نقص قانونی.
در نهایت، فسخ میتواند با توافق دو طرف یا بهصورت قانونی و یکطرفه انجام شود. شناخت دقیق این موارد برای جلوگیری از اختلافات آینده ضروری است.
فسخ اجاره نامه توسط مستاجر در مواردی امکان پذیر است. در برخی شرایط خاص، قانون به مستأجر این اجازه را داده که پیش از پایان مدت قرارداد، اجارهنامه را فسخ کند. این موارد در قانون مدنی با عنوان «خیارات» شناخته میشوند؛ یعنی حقهایی که در شرایط مشخص، اجازه فسخ قرارداد را به یکی از طرفین میدهند. اگر هر یک از این شرایط هنگام اجرای قرارداد پیش بیاید، مستأجر میتواند با استناد به قانون، بدون نیاز به رضایت موجر، قرارداد را خاتمه دهد.
در ادامه، مهمترین دلایلی که به مستأجر حق قانونی فسخ قرارداد اجاره را میدهند، فهرست شدهاند:
موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر:
● خیار تعذر تسلیم: اگر موجر ملک را تحویل ندهد یا امکان اجبار او به تحویل وجود نداشته باشد.
مثال: موجر از دادن کلید خودداری میکند یا ملک در تصرف شخص دیگری است.
● خیار عیب: اگر ملک در زمان تنظیم قرارداد یا پیش از تحویل، دارای عیبی جدی باشد که استفاده از آن را دچار مشکل کند.
مثال: نمکشیدگی دیوارها یا خرابی سیستم فاضلاب.
● خیار تخلف شرط: اگر موجر به شرطی که در قرارداد قید شده عمل نکند.
مثال: قول داده ملک را قبل از تحویل نقاشی کند اما این کار انجام نشده است.
● خیار غبن: اگر مستأجر متوجه شود مبلغ اجاره بهطور غیرمنصفانه بیشتر از ارزش واقعی ملک است.
مثال: اجاره خانهای بسیار گرانتر از نرخ عرف بدون اطلاع قبلی.
● وجود مزاحمت از سوی شخص ثالث: اگر فردی غیر از موجر، مانع استفاده مستأجر از ملک شود.
مثال: شخصی ادعای مالکیت دارد یا ملک در تصرف فرد دیگری است.
فسخ اجاره نامه توسط موجر در موارد زیر امکان پذیر است:
در کنار حقوقی که مستأجر دارد، موجر (صاحبخانه) نیز در برخی شرایط خاص میتواند قرارداد اجاره را پیش از موعد بهصورت قانونی فسخ کند. قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر، مواردی را مشخص کردهاند که در صورت وقوع آنها، موجر میتواند بدون رضایت مستأجر، تقاضای فسخ قرارداد را مطرح کند. البته این موارد محدود هستند و باید دقیقاً مطابق با متن قرارداد یا مفاد قانونی باشند.
در ادامه به مهمترین مواردی اشاره میکنیم که در صورت وقوع آنها، موجر میتواند برای فسخ قرارداد اقدام کند:
موارد قانونی فسخ قرارداد اجاره توسط موجر:
● استفاده نادرست مستأجر از ملک (تعدی و تفریط):
اگر مستأجر ملک را برخلاف کاربری درجشده در قرارداد استفاده کند یا به آن آسیب بزند.
مثال: تبدیل خانه مسکونی به کارگاه یا تخریب بخشی از ملک.
● تغییر کاربری بدون اجازه موجر:
اگر مستأجر ملک را برای هدفی اجاره کرده ولی بدون رضایت موجر، نوع استفاده را تغییر دهد.
مثال: اجاره ملک برای آموزشگاه و تبدیل آن به کارگاه نجاری.
● عدم پرداخت اجارهبها:
اگر مستأجر چند ماه اجاره را پرداخت نکند و به اخطارها توجهی نداشته باشد.
مثال: مستأجر سه ماه است اجاره نداده و پاسخگو نیست.
● ممانعت از انجام تعمیرات ضروری:
اگر موجر بخواهد تعمیراتی در ملک انجام دهد ولی مستأجر مانع شود.
مثال: خرابی لولهکشی نیاز به تعمیر دارد ولی مستأجر اجازه ورود نمیدهد.
● انتقال ملک به دیگری (با شرط فسخ):
اگر موجر در قرارداد شرط کرده باشد که در صورت فروش ملک به دیگری، بتواند قرارداد را فسخ کند.
مثال: خانه فروخته شده و شرط فسخ در صورت انتقال قید شده بوده است.
● واگذاری ملک به غیر بدون اجازه:
اگر مستأجر ملک را به شخص دیگری اجاره دهد یا در اختیار فردی غیر از اعضای خانواده قرار دهد، بدون آنکه این موضوع در قرارداد مجاز شمرده شده باشد.
مثال: مستأجر ملک را به دوستش واگذار کرده و خودش رفته.